Alterações da LC 227/2026 na base de cálculo do ITBI: potenciais discussões judiciais

A Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026 (“LC 227/2026”), que regulamentou diversos aspectos da Reforma Tributária, como o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS), o processo administrativo tributário relativo ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dentre outras questões, também promoveu, por meio de seu artigo 165, alterações no Código Tributário Nacional (CTN), especialmente na redação dos artigos 35, 38 e 41, que tratam do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos”, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos (ITBI).

A nova redação conferida aos artigos 35 e 41 do CTN teve por escopo adequar tais dispositivos aos termos da competência tributária municipal e distrital prevista no artigo 156, inciso II, combinado com o artigo 147, ambos da Constituição Federal.

No entanto, a alteração mais sensível promovida pela LC 227/2026 está relacionada à base de cálculo do ITBI, que continua a incidir sobre o valor venal dos bens e direitos transmitidos, nos termos do artigo 38 do CTN.

Nesse ponto, o legislador passou a estabelecer, por meio da inclusão de parágrafos ao artigo 38 do CTN, critérios técnicos para apuração do valor venal, definido como o “valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado” (§1º). Para essa finalidade, determinou-se a utilização de ao menos um dos seguintes critérios: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; –e outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.

Embora a nova redação busque conferir parâmetros objetivos à apuração do valor venal, tais critérios são amplos e podem resultar na fixação unilateral da base de cálculo do ITBI por parte da administração fazendária municipal ou distrital, independentemente do valor efetivamente praticado entre as partes na transmissão de bens imóveis e ou direitos a eles relativos.

Essa modificação tende a restaurar discussão já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema nº 1.113: Na ocasião, o STJ fixou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU; que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, somente podendo ser afastado pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio; e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A partir da edição da LC 227/2026, contudo, o valor da transação deixa de ocupar espaço central como critério para a determinação da base de cálculo do ITBI, isto é, o valor venal do bem ou direito em condições normais de mercado. Essa circunstância poderá permitir que os Municípios utilizem, dentre os critérios previstos no §2º do artigo 38 do CTN, aquele que entenderem mais adequado para estimar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, o que reacende justamente a controvérsia afastada pelo STJ no julgamento do Tema nº 1.113.

Trata-se, portanto, de considerável risco de insegurança jurídica, em questão que tende novamente submetida ao Poder Judiciário. Ainda que o §3º, do artigo 38 do CTN preveja que as administrações fazendárias municipais e distrital deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal, bem como que esse valor poderá ser impugnado pelo contribuinte mediante apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital, tal previsão não elimina os potenciais efeitos práticos da controvérsia.

Isso porque, a possibilidade de impugnação do valor venal estimado poderá implicar morosidade e gerar efeitos negativos sobre a negociação entre as partes, especialmente em operações imobiliárias que dependem de previsibilidade quanto ao custo tributário incidente sobre a transmissão.

Esses efeitos tampouco parecem ser suficientemente minimizados pela previsão do §4º do artigo 38 do CTN, que estabelece a obrigatoriedade de os serviços registrais e notariais compartilharem as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital. Embora tal mecanismo possa ampliar o acesso da administração tributária a dados de mercado, ele não afasta, por si só, o risco de adoção de critérios amplos ou unilaterais na definição da base de cálculo do ITBI.

Em síntese, embora os Municípios ainda dependam da atualização e adequação das respectivas legislações às prescrições estabelecidas pela LC 227/2026, no tocante aos critérios para a fixação da base de cálculo do ITBI, há considerável risco de que a aplicação desses novos parâmetros cause insegurança jurídica e leve os contribuintes ao ajuizamento de medidas judiciais.

Nosso Escritório tem compartilhado periodicamente análises sobre as recentes alterações à legislação tributária, e segue à disposição para avaliação de casos específicos e a busca da melhor estrutura para mitigar os riscos e eventuais perdas.

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